BIENVENUE DANS LA FONCIERE 2 DU CDR!
Après le succès de la foncière du CDR, nous profitons du réseau créé, des contacts engagés… et nous avons des opportunités qui permettent de constituer ensemble un patrimoine solide, qui s’autofinance, qui peut se transmettre et qui vous donnera plus tard plein de possibilités: rente, capital ou un mix des deux!
DISCLAIMER: Personne n’est voyant et voit dans l’avenir, tous les chiffres et projection en dessous sont des hypothèses. on compte sur ton discernement pour analyser les chiffres avec ton esprit critique
NOS ACTIONNAIRES NE VEULENT PAS SE DILUER...
Une consultation avait été effectuée il y a quelques mois auprès de nos actionnaires historiques qui nous souhaitent pas se diluer et ne souhaitent pas partager les fruits de Gaillard après avoir eu le courage de sauter dans le vide avec nous! Donc on repart à zéro, sur une nouvelle foncière: Les nouveaux entrants auront les conditions initiales et aucune prime d’émission à reverser aux premiers actionnaires, ce qui rend l’opération attractive et intéressante!
LE DECLENCHEMENT: UNE OFFRE ACCEPTEE!
Nous avons déniché un immeuble sur la commune frontalière de GEX à des conditions très intéressantes. valoriser un bien, c’est régler des problèmes… Ce tombe bien, une foncière a le temps pour solutionner et pour valoriser un actif immobilier!
Nous voyons sur la carte ci-après la localisation par rapport à Genève et Gaillard, notre première opération.
Nous devions signer le compromis en septembre 2025;
L’immeuble est à proximité immédiate de la Mairie et de la Poste
Voici les photos du bien en question: Il y aura donc une valorisation à apporter par des travaux: l’immeuble est dans son jus malgré une façade magnifique! L’intérieur est à refaire: isolation plâtrerie, plomberie, électricité, cuisine, sanitaire.
LES CHIFFRES DE GEX
L’estimation par rapport aux dernières transactions réalisées dans le secteur indique un prix au m2 autour de 4800€ du m2 pour un bien en état « moyen ». Sur la commune voisine de Divonne les Bains on est autour de 7 à 8000€ le m2! Voici ce qu’on achète: 10 locaux d’habitation et 2 locaux commerciaux. L’immeuble était en vente à la découpe pour un prix attractif de 3500€ du m2… il y avait 6 visites le premier jour et des acheteurs très intéressés par les lots vides… On a proposé une solution de facilité pour le vendeur en proposant d’acheter la totalité avec une décote de 20%. Le prix au m2 d’achat est donc de 2800€ le m2! Cela nous permet de sécuriser l’opération avec un bien découpé, liquide, avec une réserve de plus value latente. Voici le tableau des appartements, avec la colonne orange pour les prix de vente public et en vert le prix qu’on a réussit à négocier
OFFRE A -2000€ DU M2 EN DESSOUS DU MARCHE!
On devait acheter la totalité de l’immeuble pour un prix de 1.835.000€ qui comprenait 12 lots, ventilé suivant le tableau ci-dessus. C’est ce que vous avions produit auprès des candidats actionnaires qui nous ont confié 900K€ pour mener à bien cette opération. Nous avions donc RDV pour signature du compromis le 7 Octobre à mon retour de Santorin… Lors de la visio avec les promoteurs et leur notaire, notre Notaire a posé des questions très précises portant sur des incohérences entre l’acte l’acte rédigé par leur notaire et les engagements des promoteurs vendeurs. Leur notaire, notoirement connu, nous a paru vraiment léger et a découvert sur le moment l’acte rédigé par son clerc… la cata… Notre notaire a donc sorti la matrice cadastrale pour recompter les lots existants, a demandé les justificatifs d’urbanisme justifiant la conformité des dire des vendeurs…
On découvre le pot aux roses… On prend contact avec le service instructeur des droits des sols … le promoteur nous assure que c’est bon… Nous décidons de nous retirer de la vente aux conditions négociées jusque là.
4 LOTS NON DECLARES...CA NE VAUT PLUS GRAND CHOSE...
Le rez sur cour est donc un espace de stockage et le 4ème étage , officiellement un grenier… voici les photos ci dessous… Il y a donc 4 lots qui ne peuvent pas être vendu comme de l’habitation
Devant ces faits indiscutables, remettant en cause le deal initial, nous avons décidé de nous retirer de la vente pour voir jusqu’où ils baisseraient… Finalement, mi Décembre, n’arrivant pas à vendre la totalité des lots à la découpe avec leur lots invendables… ils se sont retirés de la vente. L’immeuble à été remis en vente par les propriétaires très déçu d’avoir perdu du temps… avec 2 nouvelles agences… Nous avons donc pris contact, les visites ont repris et des offres sont tombées… Nous avons mis à jour notre offre en statuant que les lots litigieux n’avaient aucune valeur dans notre estimation et ne valaient donc rien en l’état… Nous étions fondés à partir sur cette nouvelle grille de prix:
En enlevant les 4 lots litigieux, nous tombons sur un prix de 1.370.000€ … On tombe sur une tarif identique au m2 que pour la première offre… Cela équivaut à un achat à 2800€ du m2 dans un secteur ou le prix moyen est autour de 5000€.
ON A OBTENU UN RABAIS SUPPLEMENTAIRE DE 110.000€ !
Nous avons décidé de faire une offre à 1.230.000€ qui a été refusée, 2 autres offres à 1.250.000€ ont été reçues avec des conditions. Nous avons donc décidé de proposer 1.260.000€ en produisant une attestation des fonds que les actionnaires avaient déjà constitués (près de 900K€) . Notre offre a été considérée la plus sérieuse et la plus solide grâce à la confiance des premiers actionnaires qui avaient dès le début, vu l’opportunité de cet immeuble et ont pris part dans la foncière 2! CELA FAIT UNE BELLE REMISE AU BENEFICE DE NOS ACTIONNAIRES !
L'IMMEUBLE EST DONC ENCORE PLUS INTERESSANT AUJOURD'HUI!!
POURQUOI A-T’ON PU NEGOCIER UN EXCELLENT PRIX POUR UN BON IMMEUBLE DANS UN SECTEUR PRISÉ ? Il y a des problèmes à régler. Le marchand de biens qui devait nous vendre initialement l’immeuble, devait régler ces problèmes pour vendre vite en réalisant la marge (qu’on ne paiera plus)… Les problèmes sont de deux ordres:
- urbanistique: des locaux ne sont pas déclarés en logement
- la moitié des lots loués sont loués à des prix dérisoires…
Pourquoi nous serions meilleur que le marchand de bien? Et bien nous avons le temps de donner congés au locataire pour régler le problème des loyers bas. Et nous avons également du temps pour valoriser des surfaces achetée 0€ du m2 et qui pourront valoir 5000€/m2 si on arrive a les faire passer habitable.
LES CHIFFRES
LE BUDGET TOTAL
LE FINANCEMENT
Pour rénover les 3 apparts libres afin de les louer en longue durée, Nous avons un besoin de financement d’un million d’euros avec un apport de 900K€; Nous aboutissons à une échéange de crédit de 6143€.
Nous pouvons établir des recettes prévisionnelles avec les loyers existants et les loyers futurs des lots qu’on aura rénové:
Nous encaisserions autour de 8665€ par mois de loyers sur cette hypothèse basse. Nous pouvons ébaucher un budget prévisionnel:
Il nous resterait un mini cashflow de 3064€ par an; Nous serions juste à l’équilibre car 4 lots sont très mal loués. C’est le problème de cet immeuble! C’est clairement pas intéressant pour un investisseur de miser dessus et c’est pour çà que le vendeur a été sensible à notre offre. Lui est pressé de vendre… Nous avons le temps de notre côté pour régler le problème! Je vais vous expliquer la stratégie qu’on va adopter pour régler ce problème:
ON REVEND LES 3 APPARTS MAL LOUES!
On perdrait donc 1700€ de loyers mensuels avec la vente des 3 apparts… Ils sont peu rentable avec des loyers si bas… les locataires ont fait une bonne affaire et ca va être difficile à les faire partir d’eux-même. Ca n’est pas grave, le seul moyen est de donner congés pour vente…
Au final, c’est une excellente affaire pour nous, car on achète ces apparts a 2100€ du m2 et on pourrait les revendre vide 4000€ du m2 assez facilement! Ca nous baisserait drastiquement la charge du crédit et on se mettrait à avoir pas mal de cashflow sur cette phase!
La fin des baux est entre 2028 et 2030, soit dans 5 ans. Et le premier dans 3 ans… ca va passer vite! Si on revend ces apparts dans 5 ans, voici ce qu’on récupère avec l’hypothèse pessimiste des prix de marché actuel… On pourrait donc espérer vendre les 3 apparts pour 650000€, on va compter sur 600K€ pour une fourchette pessimiste en intégrant une imposition sur la plus-value… Cet argent servirait à rembourser le crédit immobilier. Regardons l’évolution de la situation de la foncière après ces ventes (on a déjà 3 actionnaires intéressé pour acquérir ces apparts)
Dans 5 ans, il nous resterait 859.637€ de capital restant dû, si on solde le crédit, on ne doit plus que 259000€. Le crédit baisserait de 6100€ à 1874€ : On perdrait donc 1700€ de loyers, mais on économiserait 4269€ de crédit!
Voici le nouveau budget prévisionnel avec l’absence des loyers des apparts mal loués et la baisse de la charge de remboursement du crédit:
ON A ENFIN DU GROS CASH FLOW!
Contre une perte minime de loyer! ON VA SE METTRE A TOUCHER DU GROS CASH FLOW sur cette phase!
Nous pourrons espérer autour de 38K€ de cash-flow à l’année! ET CA CHANGE TOUT! On laisse vivre la foncière sur cette base et on décidera ce qu’on fera de ce cashflow qui va s’accumuler.
C'EST L'HYPOTHESE LA PLUS PESSIMISTE... EN GARDANT DU GRENIER QU'ON ARRIVERAIT PAS A PASSER HABITABLE... ON A DONC DES AXES D'AMELIORATION, MAIS CA NE DEPENDRA PAS DE NOUS!
Tu as envie de t’associer avec nous, tu veux savoir quelle sera l’articulation et le montage de la foncière2?
A CE STADE, TU VEUX FORCEMENT PRENDRE TA PART ET DEVENIR ACTIONNAIRE DE LA FONCIERE 2!
Nous prendront la même architecture qui a déjà satisfait nos actionnaires de FONCIERE 1: la société de pilotage Avantgarde dispose de 30% des parts et 70% est mise à disposition des actionnaires . C’est un énorme boulot que de créer des projets… d’ailleurs beaucoup d’entre vous renoncent et préfèrent confier cette tache ingrate… Alors, notre ambition est de créer de la valeur et Avantgarde sera rétribuée pour ce faire. Par contre, la récompense se fera aux résultats pour que le système soit sain et gagnant pour tout le monde! Ca se fera sur 10% des loyers encaissés et sur 30% de la valeur créée! Donc si Avantgarde gagne, ca veut dire que vous gagnerez encore plus!!
Le comité de pilotage dirige, gère, tranche… Il y aura donc un pilote dans l’avion pour se préserver de discussions infinies et stériles. Par contre les actionnaires voteront pour leurs représentants à travers un conseil des sages qui sera en relation avec la société de pilotage afin de suivre au mieux les volontés des actionnaires. Ce système marche à merveille dans la foncière 1 et on tient a garder ce monde de gouvernance!
MODALITE DE SOUSCRIPTION
On va reprendre exactement la même règle que pour la Foncière 1, c’est à dire opter pour une Société à capital variable Faible. Ca aura l’avantage de la confidentialité des actionnaires, la stabilité avec un pacte d’associé!
La règle sera donc la suivante, pour 1 action acheté 1€, on devra donc constituer un Compte courant d’associé bloqué sur 15 ans de 199€. Le ticket d’entrée minimum pour un nouvel associé sera de 30k€ soit 150 ACTIONS à 1 € et 29850€ de compte courant qui sera remboursé au moment de la vente des biens. Le sujet du déblocage des comptes courants d’associés ne pourra pas être mis à l’ordre du jour avant 10 ANS
L’ensemble des actionnaires gardent la main quoiqu’il arrive par le biais de leur vote en assemblée générale. Le ticket minimum est de 30K€ pour un nouvel associé. il n’y a pas de ticket minimum pour un associé de foncière 1 (pour des raison pratique (5k€ serait un minimum)
PROMESSE DE SOUSCRIPTION
Ticket minimum nouvel entrant: 30k€
Ticket minimum mineur: 10k€
Tu souhaites monter au Capital de FONCIERE CDR 2? Merci de remplir ce formulaire pour être sur de garder le contact
Dans un premier temps, merci de télécharger et remplir la promesse sur l’honneur et d’indiquer vos coordonnées, ainsi que le montant que vous souhaitez souscrire (ou de la recopier sur papier libre). Il faudra retourner la promesse accompagnée d’une capture de votre pièce d’identité à l’adresse mail suivante: fonciere@clubdesrentiers.fr
Vous aurez jusqu’à la fin du mois pour manifester votre désir de monter au capital de FONCIERE 2. Ensuite une fois qu’on aura la liste complète des futurs actionnaires, on enverra a chacun les statuts à signer par tous, ainsi que vos bons de souscription et le pacte d’associé avec le RIB de la Palatine pour initier vos virements avant fin février sur appel de fond.
Nous créerons un groupe Facebook dédié pour vous partager les avancées et les étapes de la foncière 2! Un espace membre en ligne sera crée une fois tout le process accompli pour avoir accès à tous les docs et la liste des actionnaires
Si vous avez des questions, c’est le moment: fonciere@clubdesrentiers.fr
