NOUVELLE DECISION SUR L'IMPOSITION DE LA PLUS-VALUE
Le Conseil d’État a rendu une nouvelle décision, le 12 octobre 2021, sur le dispositif fiscal qui permet une exonération d’impôt sur le revenu de la plus-value réalisée pour la première vente d’un logement, autre que la résidence principale. Cet arrêt conforte la doctrine Fiscale et la limite pour les investisseurs immobiliers…
Il existe plusieurs cas d’exonération d’impôts sur la plus-value immobilière… dont une qui prévoit de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la première cession d’un logement autre que la résidence principale (CGI, art. 150 U II 1°bis)
IL FAUT DONC NE PAS AVOIR ETE PROPRIETAIRE DE SA RESIDENCE PRINCIPALE LES 4 DERNIERES ANNEES ET REINVESTIR LA PLUS-VALUE DANS L’ACHAT DE SA FUTURE RESIDENCE PRINCIPALE
Le texte prévoit une exonération au titre de la première cession d’un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. L’exonération est applicable à la fraction du prix de cession que le cédant remploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale.
Un contribuable a contesté, dans le cadre de la procédure dite QPC, l'interprétation de la doctrine de l'administration fiscale, laquelle considère que «la détention d’un droit démembré ou d’un droit indivis sur un immeuble d’habitation affecté à la résidence principale du cédant est de nature à priver le contribuable du bénéfice de l’exonération»
Un contribuable a soutenu que ces règles méconnaitraient les principes d’égalité devant la loi et d’égalité devant les charges publiques, en tant qu’elles excluent du bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée au titre de la première cession d’un immeuble à usage d’habitation autre que la résidence principale les contribuables qui ont détenu un usufruit sur leur résidence principale au cours des quatre années précédant cette cession: l’usufruit donne le droit d’habiter ou d’encaisser les revenus (loyers) d’un bien. Mais on n’est pas propriétaire du bien (on ne peut pas décider de le vendre, de le donner…). Donc le contribuable a argumenté le fait qu’il n’était pas propriétaire du lieu où il a élu domicile et qu’il devait donc avoir droit comme n’importe quel contribuable à bénéficier de l’exonération d’IPV sur la vente d’un bien personnel en vue d’investir dans une future Résidence Principale…
Le Conseil d’Etat vient de juger que la question QPC, qui a déjà été soulevée précédemment, ne présente pas de caractère sérieux et n’a donc pas à être renvoyée au Conseil constitutionnel (CE 12.10.2021 n°454641)
Pour le Conseil d’Etat, en «subordonnant l’octroi d’une exonération d’impôt sur le revenu des plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, en vue d’un remploi dans les vingt-quatre mois à l’acquisition ou la construction de son habitation principale, à la condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, le législateur a entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition d’une résidence principale et en réserver le bénéfice aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le bien qu’ils ont élu pour domicile». En réservant «le bénéfice de l’exonération d’impôt sur le revenu des plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale aux contribuables qui n’ont détenu aucun droit réel sur cette résidence, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, le législateur, qui s’est fixé comme objectif de favoriser l’accès à la propriété de la résidence principale, s’est fondé sur un critère objectif et rationnel au regard du but poursuivi. S’il en résulte une différence de traitement entre les contribuables qui, notamment, ont été titulaires, temporairement ou non, d’un usufruit sur leur résidence principale au cours de la période de référence et ceux qui l’ont occupée au cours de cette même période en vertu d’un contrat de location, celle-ci est justifiée par une différence de situation en rapport direct avec l’objet de la loi».
